مدل سرمایه گذاری R E P E C
Real Estate Private Equity Company
شركت پروژه‌ای های ﺳﭙﻬر آرمان
شـركت پروژه كه به اختصـار PC ناميده مي شـوند ابزار سـرمايه گذاري هسـتند كه بوسـيله شـركت سـاختماني سـپهر آرمان تاسـيس و به نمايندگي سـرمايه گذاران اداره مي شـوند. سـرمايه اين شـركت ها با اين ديدگاه تامين مي شـود كه بخشـي از سـهام هر پروژه سـاختماني تامين و پس از اتمام دوره فروش، با انحلال شـركت اصـل و سود سهامداران تقسيم گردد.
اين شـركت ها در قالب يك شـركت سـهامي خاص با طول عمر محدود (بسـته به نوع و مقياس پروژه معموﻻ از ٢ تا ٥ سال) و با سرمايه متغيير تشكيل مي شوند كه اهداف سرمايه گذاري آن (ساخت و فروش یک پروژه ساختمانی) از قبل تعیين شده است.
در این شرکتها از سرمایه‌گذاران خواسته می‌شود متعهد به تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت و اتمام کل پروژه مورد نظر برای تمام طول عمر محدود شرکت (طول عمر پروژه) بدون حق برداشت باشند.
البته در صـورت تمايل سـهامداران به فروش سـهام خود طبق قوانين تجارت عمل خواهد شـد. هرچند با تشـكيل بازار نقدشوندگي سـهام رونق خواهد گرفت اما در هر صـورت شـركت هيچگونه مسـئوليت و تضـميني براي خريد سهام سهامداران ندارد.
این درحالیست که ضامن شرکت (گروه صنعتی سپهر آرمان) که مدیریت شرکت را نیز بر عهده دارد، اصل سهام سهامداران به همراه سود علی‌الحساب که مصوبه هیات مدیره می‌باشد را برای پایان دوره تضمین می‌کند.
ساختار سرمایه گذاری:
- شرکت پروژه‌ای (سهامی خاص/تعاونی)
- شریک مدیریتی (ضامن)
- مدیر پیمان
انواع سهام:
- سهام عادی
- سهام ممتاز
- سهام مدیریتی
سرمایه گذاران سهام:
سـرمايه گذاران بخشـي از سـرمايه شـركت را جهت سـاخت بعنوان سـرمايه گذاران غير فعال پروژه تامين مي كنند. اين نوع از ســرمايه گذارن شــامل اشــخاص حقيقي و حقوقي علاقه مند به ســرمايه گذاري بلند مدت ، صندوقهای بازنشستگی خصوصی و عمومی، خیریه ها، بيمه ها، بانك ها، شـركت ها، افراد ثروتمند می‌باشند. این نوع از سرمایه گذاران به صورت حقوقی متعهدند که سرمایه لازم را برای موضوع پروژه در هنگام فراخوان شرکت، پرداخت کرده و در مقابل بر أساس سهامی که در اختیار دارند از سود اقتصادی آن بهره مند شوند.
سهام عادی:
اینگونه سهام که دارای رای مدیریتی نیستند، دارای ضمانت اصل سرمایه و میزان سودی به عنوان علی‌الحساب می‌باشند اما در تقسیم سود قطعی در انتهای طول عمر شرکت (پروژه) در مقایسه با سهام ممتاز از سود کمتری برخوردار خواهند بود.
سهام ممتاز:
اینگونه سهام که دارای رای مدیریتی نیستند دارای ضمانت اصل سرمایه که در تقسیم سود قطعی در انتهای طول عمر شرکت (پروژه) در مقایسه با سهام عادی از سود بیشتری برخوردار خواهند بود.
سهام مدیریتی:
اینگونه سهام دارای رای مدیریتی می‌باشند و در نقش ضامن سایر سهام نیز عمل می‌کنند که در تقسیم سود قطعی در انتهای طول عمر شرکت (پروژه) برابر با سود سهام ممتاز خواهند بود.
شرکت پروژه‌ای:
شرکتی سهامی خاص می‌باشد که فقط برای انجام یک پروژه مشخص و طول عمر محدود ایجاد می‌شود و پس از إتمام دوره‌ی پروژه (فروش و تعیین تکلیف کلیه واحدها) منحل می‌گردد.
شریک مدیریتی (ضامن) شرکت:
شریک مدیریتی شرکت به صورت کلی مسئول همه جنبه‌های مرتبط با شرکت است و نوعی از مسئولیت امانت داری و متولی گری را بر عهده دارد که در نتیجه عملکرد آن در شرکت تنها باید در جهت منافع سرمایه گذاران شرکت باشد.
این شریک، فراخوان واریز سرمایه تعهد شده توسط شرکای شرکت را انجام می‌دهد و همه سرمایه‌گذاری‌ها و خروج از سرمایه‌گذاری‌های شرکت را در راستای وکالتی که به موجب قرارداد مشارکت محدود در اختیار دارد انجام می‌دهد. شریک مدیریتی و همین‌طور شرکا و متخصصین کلیدی شرکت متعهدند بخشی از سرمایه شرکت را تأمین کنند، از این طریق منافع ایشان با منافع شرکای سرمایه‌گذار گره می‌خورد.
مدیر پیمان پروژه:
شرکت ساختمانی سپهر آرمان به عنوان یکی از شرکای کلیدی و مدیریتی عملیات روزمره طراحی، اجرا و بازاریابی موضوع شرکت (پروژه) را بر عهده دارد و طبق قرارداد مدیریت پیمان به ایفای نقش می‌پردازد. این مدیر پیمان بهینه‌ترین و مناسب‌ترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری و استراتژی های طراحی، ساخت، بازاریابی، خرید و فروش موضوع شرکت را در قبال اخد کارمزد انجام می‌دهد.
کارمزد مدیریت پیمان معمولا حدود 15 درصد از ساخت و 1.5 درصد از عملیات بازاریابی، خرید و فروش خواهد بود.
موضوع فعالیت شرکت پروژه‌ای ها
موضـوع فﻌاليت شـركت پروژه ايي هاي سـهامي خاص، جمع‌آوري منابع مالي و تخصـيص آن در قالب سـهام و سـهم‌الشـركه شـركت با موضـوع پروژه از قبل تعیين شـده اسـت. شـركت پروژه‌اي ها در پروژه هاي سـاختماني با هدف ايجاد، طراحي ، هدايت سياستهاي مالي و عملياتي آن به منظور تحقق اهداف مورد نظر و سپس خروج و انحلال شرکت با پایان طول عمر پروژه می‌باشد.
شركت پروژه ايي ها در چه پروژه هايي ميتوانند وارد شوند؟
شرکت ها در کلیه پروژه‌های ساختمانی مسکونی، اداری، تجاری، تفریحی و فرهنگی که در راستای اهداف سرمایه گذاران دارای منافع و توجیه اقتصادی می‌باشند، طبق مصوبات هیأت مدیره فعالیت می‌کند.
حداقل ﺳرمايه شركت پروژه ايي ها چقدر بايد باشد؟
حداقل ســرمايه شــركت پروژه ايي ها با توجه به مقياس پروژه تعیين ميگردد .اين ســرمايه بايد به ميزان ﻻزم براي خريد، طراحي و ســاخت و عمليات بازاريابي و فروش يک پروژه باشــد. دوره فعاليت شــركت نيز بر اســاس مقياس پروژه در نظر گرفته مي شودكه معموﻻ بين ٢ الي ٥ سال تعريف مي شود كه نيمه ابتدايي آن به عنوان دوره سرمايه گذاري شركت تعیين مي‌شود.
حداقل مبلغ جهت ﺳرمايه گذاري در شركت پروژه ايي ها چقدر اﺳت؟
سرمايه گذاري از طريق ســهام داري شــركت پروژه‌ای ها از منظر ماهیت، کارکرد، ریسک‌ها و نیز بازدهی تفاوت هاي بنيادين با روشـهاي سـنتي از قبيل پيش خريد دارند .در اين روش سـود اقتصـادي بازار بر اسـاس شـرايط كلي بازار املاك در سـطح كشـور تعیین ميگردد و شـركت تلاش خواهد نمود با بكارگيري نيرو هاي متخصـص، بيشـترين سـود اقتصـادي را نصـيب سـهامداران نمايد اما هيچگونه سودي را تضـمين نمي كند. بنابراين سـرمايه گذاران بايد پس از مطالعه جزئيات اسـاسـنامه و شـرايط خصوصي شـركت و نيز توجه به ميزان مدت سـرمايه گذاري اقدام به سرمايه گذاري نمايند. همچنين حداقل ميزان سرمايه گذاري هر سـرمايه گذار، هزار ميليون ريال تعیین شده است.
ويژگي هاي شركت پروژه‌اي ها
- مديريت حرفه‌اي ﺳرمايه هاي كوچك تا بزرگ در بازار املاك :
افرادي كه تمايل دارند سرمايه هايشان در بازار املاك مديريت شود و پولهايشان را در يك بازار كم ريسك و بلند مدت ســرمايه گذاري كنند به اين نوع از سـرمايه گذاري روي مي آورند . حضـور متخصصين و افراد حرفه‌اي باعث مي‌شود كه كسانيكه تجربه مديريت پروژه‌هاي ساختماني را ندارند از مزاياي رشد آنها بهره مند شوند و بازدهي هاي زيادي كسب كنند.
- محدود شدن مسوليت ﺳرمايه گذاران تنها به مبلغ ﺳرمايه گذاري شده:
بنگاه داری و مالکیت شرکت ها به صورت تضامنی باعث می‌شود که مسئولیت هر یک از صاحبان شرکت به اندازه مبلغ تمام بدهی شرکت باشد. وجود این صندوق ها اما باعث می‌شود که مسئولیت شرکا به اندازه مبلغ سرمایه گذاری باشد و نه بیشتر.
- مدیریت ریسک سرمایه گذاری افراد:
ويژگي اصلي سرمايه گذاري در اين شـركت ها، ریسک کم سـرمايه گذاري است. با سـرمايه گذاري در اين نوع شـركت ها با امكان افزايش ميزان سرمايه گذاري در مقاطع مختلف و با هر ميزان ضـمن حفاظت از ســرمايه در برابر تورم امكان بازدهي سود اقتصادي مناسـب در بازه زمانی ميان مدت و بلند مدت برای علاقه مندان به سـرمايه گذاري در بازار املاك را فراهم مي كند.
- داشتن دیدگاه بلند مدت:
این نوع سرمایه گذاری دید بلند مدت را می‌طلبند و دارای نقدشوندگی کمی هستند بنابراین برای افرادی مناسب اند که با دید بلند مدت اقدام به سرمایه گذاری می‌کنند و در این مدت به سرمایه خود نیازی ندارند.
